Kosten der Öltankreinigung auf den Mieter umlegbar

Gute Nachrichten für alle Vermieter  die in Ihrem Mietobjekt eine Ölheizung betreiben und deren Öltank einer Reinigung bedarf. 


Mit Urteil vom 11. November 2009 (Az. VIII ZR 221/08) hat der Bundesgerichtshof nun klar gestellt, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um "Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage" gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV handelt welche - bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag - auf den Mieter umgelegt werden können.


Der Bundesgerichtshof erteilte mit diesem Urteil der teilweise von den Instanzgerichten vertretenen Auffassung, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um (nicht umlagefähige) Instandhaltungskosten handeln würde, eine klar Absage. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks diene  nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar, so das Gericht in seiner Pressemitteilung (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 229/2009).


Weiterhin müssen die Kosten der Reinigung auch nicht vom Vermieter über mehrere Jahre verteilt werden, sondern können in kompletter Höhe in dem Abrechnungsjahr umgelegt werden, in dem sie entstanden sind.


Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Betriebskostenabrechnung - Kein Abrechnungszeitraum größer 12 Monate

Der Jahreswechsel 2009/2010 rückt langsam näher. Für viele Vermieter bedeutet dies, dass ein neuer Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten beginnt und in Kürze die Abrechnung für die abgelaufene Periode erstellt werden muss. 


Doch was tun wenn ein Mieter gleich zu Anfang des nächsten Jahres ausziehen will, etwa zu Ende Januar oder Februar. Die Verlockung ist hier - insbesondere für den privaten Vermieter - groß, über sämtliche angefallenen Betriebskosten des Mieters mit einer Abrechnung über einen Zeitraum von z.B. 13 oder 14 Monaten abzurechnen. Dieses sollte aber in jedem Fall nicht getan werden. So ist gemäß § 556 Abs.3 BGB über die Vorauszahlungen auf die Betriebkosten jährlich abzurechnen.  Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Im Rahmen der Klage eines Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen urteilte in diesem Zusammenhang das Landgericht Gießen (Urt. v. 21.01.2009 - Az. 1 S 288/08), dass die dort im Streit stehende Abrechnung eines Vermieters über einen 13-Monatszeitraum schon formell unwirksam sei. 


Ist eine Betriebskostenabrechnung schon formell unwirksam, kommt es bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung durch den Vermieter auf den eigentlichen Inhalt der Abrechnung überhaupt nicht mehr an, selbst wenn die BK-Abrechnung ansonsten vollkommen in Ordnung ist. Aufgrund der relativ kurzen Verjährungsfrist für Nachforderungen des Vermieters sollte sich kein Vermieter dazu hinreißen lassen, mehr als einen Jahreszeitraum in die Abrechnung einzustellen. Ansonsten macht er es einem zahlungsunwilligen Mieter nur allzu leicht.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mieterhöhung - Mietspiegel muss regelmäßig nicht beigefügt werden

Viele Vermieter kennen das Problem. Vor vielen Jahren zog ein Mieter in eine Wohnung ein und es wurde bei Abschluss des Mietvertrages versäumt eine Klausel zur Wertsicherung in den Vertrag einzubauen oder die im Mietvertragsvordruck vorhandenen Möglichkeiten wurden nicht ausgeschöpft. 

Die Folge: Die vom Mieter zu zahlende Grundmiete ist seit Jahren unverändert und erscheint heute viel zu gering. Schnell ist der Entschluss gefasst, dass die Miete erhöht werden muss. Hierbei stellen viele Vermieter dann erstmalig fest, dass das Recht der Vermieters zur Erhöhung der Miete begrenzt ist und darüber hinaus auch noch noch gesetzlich festgeschriebene Formalia und Fristen einzuhalten sind. Eine der Möglichkeiten die Miete anzupassen besteht darin, die vom Mieter derzeit gezahlte Miete mit dem örtlichen Mietspiegel abzugleichen. Sollte die Miete deutlich unter der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesenen "ortsüblichen Miete" liegen, ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung grundsätzlich eröffnet.

Im Rahmen der Voraussetzungen an die Form und Begründung eines solchen Mieterhöhungsverlangens war es in der Vergangenheit streitig, ob der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel, auf den er in seinem Erhöhungsverlangen Bezug nimmt, für den Mieter beizufügen hat um die notwendige Form des Erhöhungsverlangens i.S. § 558a BGB einzuhalten.

Glücklicherweise hat Bundegerichtshof nunmehr im April 2009 zumindest in diesem Punkt für Klarheit zugunsten des Vermieters gesorgt. 

Gemäß dem Beschluss des BGH (Beschl- v. 28.04.2009 - Az. VIII ZB 7/08 www.bundesgerichtshof.de ) ist der Mietspiegel regelmäßig nicht durch den Vermieter beizufügen, wenn der Mietspiegel "allgemein zugänglich" ist. Allgemein für den Mieter zugänglich soll ein Mietspiegel zumindest dann sein, wenn er im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht wurde oder auch gegen Zahlung eines geringen Betrages bei den Interessenverbänden von Mietern oder Vermietern bezogen werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat somit zumindest mit einem Einwand, welcher von Mietern einem Mieterhöhungsverlangen entgegengehalten werden konnte, kurzen Prozess gemacht. In Zeiten des Internet sind die meisten Mietspiegel inzwischen online abrufbar, so dass es es vielen Mietern künftig schwer fallen wird zu behaupten, Sie hätten den Mietspiegel nicht einsehen können.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht