Angesichts des langen und strengen Winters werden Mieter und Vermieter mit Sorge der nächsten Heizkostenabrechnung entgegen blicken. In vielen Fällen werden die Verbräuche im Vergleich zum Vorjahr steigen und die Mieter mit erheblichen Nachzahlungen rechnen müssen.
In diesem Zusammenhang ist eine Änderung der Heizkostenverordnung bislang relativ unbeachtet geblieben. In der Heizkostenverordnung hat der Gesetzgeber geregelt, wie Heiz- und Warmwasserverbräuche erfasst und die Kosten auf die Nutzer (Mieter) aufgeteilt werden sollen. Die letzte Änderung wirkt sich nunmehr erstmalig auf die Heizkostenabrechnungen aus, die in den kommenden Wochen und Monaten für das Jahr 2009 erstellt werden.
Eine der wichtigsten Änderung, welche Vermieter berücksichtigen sollten, ist eine Mitteilungspflicht über das Ergebnis der Verbrauchsablesung. Gemäß § 6 der Heizkostenverordnung soll dem Nutzer (Mieter) das Ergebnis der Verbrauchsablesung innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Diese Regelung betrifft vor allem Heizkostenverteiler mit nur einer Verdunsterampulle und elektronische Geräte, die keine Werte speichern. Zwar schreibt der Gesetzgeber keine besondere Form für die Verbrauchsmitteilung vor, aber Vermietern sei angeraten, allein aus Gründen der späteren Beweisbarkeit, die Verbräuche schriftlich (per Post, Fax, Email) mitzuteilen. Bedient sich der Vermieter für die Ablesung einer Messdienstfirma, sollte mit dieser unbedingt abgesprochen werden, ob und in welcher Form diese das Ableseergebnis den Mietern mitteilt.
Was für Folgen ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht für die Beteiligten haben könnte, ist aufgrund derzeit noch fehlender Rechtsprechung umstritten. Sollte ein Gericht aber bei fehlender Verbrauchsmitteilung zu dem Ergebnis kommen, dass die gesamte Abrechnung nicht gesetzeskonform ist, könnte dies ein Recht des Mieters zur 15prozentigen Kürzung der Abrechnung auslösen. Hier wird man die ersten einschlägigen Urteile abwarten müssen.
Neben der Mitteilungspflicht gibt es noch weitere Änderungen zu beachten. So ist die oft übliche Verteilung der Heizkosten zu 50% nach Wohnfläche und zu 50% nach Verbrauch bei vielen älteren Häusern nicht mehr zulässig. Weiterhin dürfen künftig die Kosten einer Verbrauchsanalyse auf den Mieter umgelegt werden und die Änderung des Verteilungsschlüssels wird für Vermieter einfacher.
Vermieter die nicht mit den Regelungen der Heizkostenverordnung vertraut sind, sollten sich am besten vor Erstellung der Abrechnung fachkundig beraten lassen, um spätere Probleme bei der Durchsetzung von Nachforderungen zu vermeiden.
Patrick Hawighorst
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
