Keine Barkaution wenn der Mieter Nachweis eines Kautions-Kontos verlangt

In einer mieterfreundlichen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 13.10.2010 (Az. VIII ZR 98/20) mit dem Thema Mietkautions-Konto auseinandergesetzt. Der zu Grunde liegende Streitfall dreht sich um die Vorschrift des § 551 Abs.3 BGB:


§ 551 BGB (3): Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.


Konkret hatte ein Vermieter einen Mietvertrag geschlossen, welcher die Zahlung einer Barkaution von 2000,- € zu Beginn des Mietverhältnisses vorsah.Die Zahlung durch die Mieter erfolgte nicht und auf Anfordern des Vermieters wurde die Zahlung durch die Mieter verweigert, soweit der Vermieter nicht vorab ein Konto benennen würde , dass die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfüllt. Hierzu war der Vermieter nicht bereit, da er der Auffassung war, dass die Kaution in bar zu überlassen sei und ein Kautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse.


Im Rahmen einer durch den Vermieter angestrengten Räumungsklage schlug sich der Bundesgerichtshof letztlich auf die Seite der Mieter. Er stellte klar, dass die Vorschrift des § 551 Abs.3 BGB dem Schutz der Mieter-Kaution vor einer Insolvenz des Vermieters diene. Auch wenn die Vorschrift keine Regelung darüber enthalte, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, dass die Kaution auf ein solches Konto eingezahlt wird, so gibt es auch Sicht des BGH keinen Grund, dem Mieter diesem Schutz nicht von Anfang an zu gewähren. Der Vermieter werde im Gegenzug nicht unangemessen belastet, wenn er sogleich ein insolvenzfestes Konto benennen müsse, denn nach Erhalt der Kaution müsse er dieses ohnehin einrichten.


Auswirkungen auf die Praxis:


Soweit sich Mieter auf dieses Urteil berufen, kann die Übergabe einer Barkaution  zu Beginn des Mietverhältnisses kaum noch sinnvoll vereinbart werden. Abweichende Regelungen im Mietvertrag wären im Zweifel gemäß § 551 Abs.4 BGB nichtig. Der Vermieter kann nur doch durch Vorlage eines Einzahlungsbeleges des Mieters Gewissheit darüber erlangen, ob die Kaution oder eine erste Rate auch tatsächlich eingezahlt wurde. Der Vermieter der unbedingt Bargeld sehen möchte, könnte natürlich auch mit dem Mieter zur Bank fahren und die Schlüsselübergabe dort, Zug um Zug gegen Einzahlung der Kaution durchführen. Dies dürfte aber in vielen Fällen nicht praktikabel sein.

Miete darf erst nach Mängelanzeige gemindert werden

Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

*§ 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrags

  (1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

AG Schöneberg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 12 C 368/07

LG Berlin – Urteil vom 6. November 2009 – 63 S 17/08

Karlsruhe, den 3. November 2010

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 209/2010