Keine Barkaution wenn der Mieter Nachweis eines Kautions-Kontos verlangt

In einer mieterfreundlichen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 13.10.2010 (Az. VIII ZR 98/20) mit dem Thema Mietkautions-Konto auseinandergesetzt. Der zu Grunde liegende Streitfall dreht sich um die Vorschrift des § 551 Abs.3 BGB:


§ 551 BGB (3): Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.


Konkret hatte ein Vermieter einen Mietvertrag geschlossen, welcher die Zahlung einer Barkaution von 2000,- € zu Beginn des Mietverhältnisses vorsah.Die Zahlung durch die Mieter erfolgte nicht und auf Anfordern des Vermieters wurde die Zahlung durch die Mieter verweigert, soweit der Vermieter nicht vorab ein Konto benennen würde , dass die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfüllt. Hierzu war der Vermieter nicht bereit, da er der Auffassung war, dass die Kaution in bar zu überlassen sei und ein Kautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse.


Im Rahmen einer durch den Vermieter angestrengten Räumungsklage schlug sich der Bundesgerichtshof letztlich auf die Seite der Mieter. Er stellte klar, dass die Vorschrift des § 551 Abs.3 BGB dem Schutz der Mieter-Kaution vor einer Insolvenz des Vermieters diene. Auch wenn die Vorschrift keine Regelung darüber enthalte, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, dass die Kaution auf ein solches Konto eingezahlt wird, so gibt es auch Sicht des BGH keinen Grund, dem Mieter diesem Schutz nicht von Anfang an zu gewähren. Der Vermieter werde im Gegenzug nicht unangemessen belastet, wenn er sogleich ein insolvenzfestes Konto benennen müsse, denn nach Erhalt der Kaution müsse er dieses ohnehin einrichten.


Auswirkungen auf die Praxis:


Soweit sich Mieter auf dieses Urteil berufen, kann die Übergabe einer Barkaution  zu Beginn des Mietverhältnisses kaum noch sinnvoll vereinbart werden. Abweichende Regelungen im Mietvertrag wären im Zweifel gemäß § 551 Abs.4 BGB nichtig. Der Vermieter kann nur doch durch Vorlage eines Einzahlungsbeleges des Mieters Gewissheit darüber erlangen, ob die Kaution oder eine erste Rate auch tatsächlich eingezahlt wurde. Der Vermieter der unbedingt Bargeld sehen möchte, könnte natürlich auch mit dem Mieter zur Bank fahren und die Schlüsselübergabe dort, Zug um Zug gegen Einzahlung der Kaution durchführen. Dies dürfte aber in vielen Fällen nicht praktikabel sein.

Kosten der Öltankreinigung auf den Mieter umlegbar

Gute Nachrichten für alle Vermieter  die in Ihrem Mietobjekt eine Ölheizung betreiben und deren Öltank einer Reinigung bedarf. 


Mit Urteil vom 11. November 2009 (Az. VIII ZR 221/08) hat der Bundesgerichtshof nun klar gestellt, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um "Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage" gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV handelt welche - bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag - auf den Mieter umgelegt werden können.


Der Bundesgerichtshof erteilte mit diesem Urteil der teilweise von den Instanzgerichten vertretenen Auffassung, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um (nicht umlagefähige) Instandhaltungskosten handeln würde, eine klar Absage. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks diene  nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar, so das Gericht in seiner Pressemitteilung (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 229/2009).


Weiterhin müssen die Kosten der Reinigung auch nicht vom Vermieter über mehrere Jahre verteilt werden, sondern können in kompletter Höhe in dem Abrechnungsjahr umgelegt werden, in dem sie entstanden sind.


Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht