Miete darf erst nach Mängelanzeige gemindert werden

Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

*§ 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrags

  (1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

AG Schöneberg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 12 C 368/07

LG Berlin – Urteil vom 6. November 2009 – 63 S 17/08

Karlsruhe, den 3. November 2010

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 209/2010

Mieterhöhung - Mietspiegel muss regelmäßig nicht beigefügt werden

Viele Vermieter kennen das Problem. Vor vielen Jahren zog ein Mieter in eine Wohnung ein und es wurde bei Abschluss des Mietvertrages versäumt eine Klausel zur Wertsicherung in den Vertrag einzubauen oder die im Mietvertragsvordruck vorhandenen Möglichkeiten wurden nicht ausgeschöpft. 

Die Folge: Die vom Mieter zu zahlende Grundmiete ist seit Jahren unverändert und erscheint heute viel zu gering. Schnell ist der Entschluss gefasst, dass die Miete erhöht werden muss. Hierbei stellen viele Vermieter dann erstmalig fest, dass das Recht der Vermieters zur Erhöhung der Miete begrenzt ist und darüber hinaus auch noch noch gesetzlich festgeschriebene Formalia und Fristen einzuhalten sind. Eine der Möglichkeiten die Miete anzupassen besteht darin, die vom Mieter derzeit gezahlte Miete mit dem örtlichen Mietspiegel abzugleichen. Sollte die Miete deutlich unter der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesenen "ortsüblichen Miete" liegen, ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung grundsätzlich eröffnet.

Im Rahmen der Voraussetzungen an die Form und Begründung eines solchen Mieterhöhungsverlangens war es in der Vergangenheit streitig, ob der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel, auf den er in seinem Erhöhungsverlangen Bezug nimmt, für den Mieter beizufügen hat um die notwendige Form des Erhöhungsverlangens i.S. § 558a BGB einzuhalten.

Glücklicherweise hat Bundegerichtshof nunmehr im April 2009 zumindest in diesem Punkt für Klarheit zugunsten des Vermieters gesorgt. 

Gemäß dem Beschluss des BGH (Beschl- v. 28.04.2009 - Az. VIII ZB 7/08 www.bundesgerichtshof.de ) ist der Mietspiegel regelmäßig nicht durch den Vermieter beizufügen, wenn der Mietspiegel "allgemein zugänglich" ist. Allgemein für den Mieter zugänglich soll ein Mietspiegel zumindest dann sein, wenn er im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht wurde oder auch gegen Zahlung eines geringen Betrages bei den Interessenverbänden von Mietern oder Vermietern bezogen werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat somit zumindest mit einem Einwand, welcher von Mietern einem Mieterhöhungsverlangen entgegengehalten werden konnte, kurzen Prozess gemacht. In Zeiten des Internet sind die meisten Mietspiegel inzwischen online abrufbar, so dass es es vielen Mietern künftig schwer fallen wird zu behaupten, Sie hätten den Mietspiegel nicht einsehen können.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht