Achtung – Änderungen für die nächste Heizkostenabrechnung

Angesichts des langen und strengen Winters werden Mieter und Vermieter mit Sorge der nächsten Heizkostenabrechnung entgegen blicken. In vielen Fällen werden die Verbräuche im Vergleich zum Vorjahr steigen und die Mieter mit erheblichen Nachzahlungen rechnen müssen.

In diesem Zusammenhang ist eine Änderung der Heizkostenverordnung bislang  relativ unbeachtet geblieben. In der Heizkostenverordnung hat der Gesetzgeber geregelt, wie Heiz- und Warmwasserverbräuche erfasst und die Kosten auf die Nutzer (Mieter) aufgeteilt werden sollen. Die letzte Änderung wirkt sich nunmehr erstmalig auf die Heizkostenabrechnungen aus, die in den kommenden Wochen und Monaten für das Jahr 2009 erstellt werden.

Eine der wichtigsten Änderung, welche Vermieter berücksichtigen sollten, ist eine Mitteilungspflicht über das Ergebnis der Verbrauchsablesung. Gemäß § 6 der Heizkostenverordnung soll dem Nutzer (Mieter) das Ergebnis der Verbrauchsablesung innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Diese Regelung betrifft vor allem Heizkostenverteiler mit nur einer Verdunsterampulle und elektronische Geräte, die keine Werte speichern. Zwar schreibt der Gesetzgeber keine besondere Form für die Verbrauchsmitteilung vor, aber Vermietern sei angeraten, allein aus Gründen der späteren Beweisbarkeit, die Verbräuche schriftlich (per Post, Fax, Email) mitzuteilen. Bedient sich der Vermieter für die Ablesung einer Messdienstfirma, sollte mit dieser unbedingt abgesprochen werden, ob und in welcher Form diese das Ableseergebnis den Mietern mitteilt.

Was für Folgen ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht für die Beteiligten haben könnte, ist aufgrund derzeit noch fehlender Rechtsprechung umstritten. Sollte ein Gericht aber bei fehlender Verbrauchsmitteilung zu dem Ergebnis kommen, dass die gesamte Abrechnung nicht gesetzeskonform ist, könnte dies ein Recht des Mieters  zur 15prozentigen Kürzung der Abrechnung auslösen.  Hier wird man die ersten einschlägigen Urteile abwarten müssen.

Neben der Mitteilungspflicht gibt es noch weitere Änderungen zu beachten. So ist die oft übliche Verteilung der Heizkosten zu 50% nach Wohnfläche und zu 50% nach Verbrauch bei vielen älteren Häusern nicht mehr zulässig. Weiterhin dürfen künftig die Kosten einer Verbrauchsanalyse auf den Mieter umgelegt werden und die Änderung des Verteilungsschlüssels wird für Vermieter einfacher.

Vermieter die nicht mit den Regelungen der Heizkostenverordnung vertraut sind, sollten sich am besten vor Erstellung der Abrechnung fachkundig beraten lassen, um spätere Probleme bei der Durchsetzung von Nachforderungen zu vermeiden.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kosten der Öltankreinigung auf den Mieter umlegbar

Gute Nachrichten für alle Vermieter  die in Ihrem Mietobjekt eine Ölheizung betreiben und deren Öltank einer Reinigung bedarf. 


Mit Urteil vom 11. November 2009 (Az. VIII ZR 221/08) hat der Bundesgerichtshof nun klar gestellt, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um "Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage" gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV handelt welche - bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag - auf den Mieter umgelegt werden können.


Der Bundesgerichtshof erteilte mit diesem Urteil der teilweise von den Instanzgerichten vertretenen Auffassung, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um (nicht umlagefähige) Instandhaltungskosten handeln würde, eine klar Absage. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks diene  nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar, so das Gericht in seiner Pressemitteilung (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 229/2009).


Weiterhin müssen die Kosten der Reinigung auch nicht vom Vermieter über mehrere Jahre verteilt werden, sondern können in kompletter Höhe in dem Abrechnungsjahr umgelegt werden, in dem sie entstanden sind.


Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Betriebskostenabrechnung - Kein Abrechnungszeitraum größer 12 Monate

Der Jahreswechsel 2009/2010 rückt langsam näher. Für viele Vermieter bedeutet dies, dass ein neuer Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten beginnt und in Kürze die Abrechnung für die abgelaufene Periode erstellt werden muss. 


Doch was tun wenn ein Mieter gleich zu Anfang des nächsten Jahres ausziehen will, etwa zu Ende Januar oder Februar. Die Verlockung ist hier - insbesondere für den privaten Vermieter - groß, über sämtliche angefallenen Betriebskosten des Mieters mit einer Abrechnung über einen Zeitraum von z.B. 13 oder 14 Monaten abzurechnen. Dieses sollte aber in jedem Fall nicht getan werden. So ist gemäß § 556 Abs.3 BGB über die Vorauszahlungen auf die Betriebkosten jährlich abzurechnen.  Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Im Rahmen der Klage eines Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen urteilte in diesem Zusammenhang das Landgericht Gießen (Urt. v. 21.01.2009 - Az. 1 S 288/08), dass die dort im Streit stehende Abrechnung eines Vermieters über einen 13-Monatszeitraum schon formell unwirksam sei. 


Ist eine Betriebskostenabrechnung schon formell unwirksam, kommt es bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung durch den Vermieter auf den eigentlichen Inhalt der Abrechnung überhaupt nicht mehr an, selbst wenn die BK-Abrechnung ansonsten vollkommen in Ordnung ist. Aufgrund der relativ kurzen Verjährungsfrist für Nachforderungen des Vermieters sollte sich kein Vermieter dazu hinreißen lassen, mehr als einen Jahreszeitraum in die Abrechnung einzustellen. Ansonsten macht er es einem zahlungsunwilligen Mieter nur allzu leicht.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mieterhöhung - Mietspiegel muss regelmäßig nicht beigefügt werden

Viele Vermieter kennen das Problem. Vor vielen Jahren zog ein Mieter in eine Wohnung ein und es wurde bei Abschluss des Mietvertrages versäumt eine Klausel zur Wertsicherung in den Vertrag einzubauen oder die im Mietvertragsvordruck vorhandenen Möglichkeiten wurden nicht ausgeschöpft. 

Die Folge: Die vom Mieter zu zahlende Grundmiete ist seit Jahren unverändert und erscheint heute viel zu gering. Schnell ist der Entschluss gefasst, dass die Miete erhöht werden muss. Hierbei stellen viele Vermieter dann erstmalig fest, dass das Recht der Vermieters zur Erhöhung der Miete begrenzt ist und darüber hinaus auch noch noch gesetzlich festgeschriebene Formalia und Fristen einzuhalten sind. Eine der Möglichkeiten die Miete anzupassen besteht darin, die vom Mieter derzeit gezahlte Miete mit dem örtlichen Mietspiegel abzugleichen. Sollte die Miete deutlich unter der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesenen "ortsüblichen Miete" liegen, ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung grundsätzlich eröffnet.

Im Rahmen der Voraussetzungen an die Form und Begründung eines solchen Mieterhöhungsverlangens war es in der Vergangenheit streitig, ob der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel, auf den er in seinem Erhöhungsverlangen Bezug nimmt, für den Mieter beizufügen hat um die notwendige Form des Erhöhungsverlangens i.S. § 558a BGB einzuhalten.

Glücklicherweise hat Bundegerichtshof nunmehr im April 2009 zumindest in diesem Punkt für Klarheit zugunsten des Vermieters gesorgt. 

Gemäß dem Beschluss des BGH (Beschl- v. 28.04.2009 - Az. VIII ZB 7/08 www.bundesgerichtshof.de ) ist der Mietspiegel regelmäßig nicht durch den Vermieter beizufügen, wenn der Mietspiegel "allgemein zugänglich" ist. Allgemein für den Mieter zugänglich soll ein Mietspiegel zumindest dann sein, wenn er im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht wurde oder auch gegen Zahlung eines geringen Betrages bei den Interessenverbänden von Mietern oder Vermietern bezogen werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat somit zumindest mit einem Einwand, welcher von Mietern einem Mieterhöhungsverlangen entgegengehalten werden konnte, kurzen Prozess gemacht. In Zeiten des Internet sind die meisten Mietspiegel inzwischen online abrufbar, so dass es es vielen Mietern künftig schwer fallen wird zu behaupten, Sie hätten den Mietspiegel nicht einsehen können.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht