Bundesgerichtshof erleichtert Mieterhöhungen

Karlsruhe, 16.06.2010

Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 ? monatlich. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des - einfachen - Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.

(Pressemitteilung BGH vom 16.06.2010)

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mindeststandard für die Elektrizitätsversorgung einer Mietwohnung?

Der Bundesgerichtshof hat sich kürzlich mit einer sowohl für Mieter als auch Vermieter interessanten Frage auseinandergesetzt, nämlich was für einen Mindeststandard der Stromversorgung ein Vermieter seinem Mieter garantieren muss (BGH, Urteil vom 10.02.1010 – Az. VIII ZR 343/08).

Eine große Anzahl von Mietern in Deutschland lebt in Mietwohnungen, die bereits vor vielen Jahrzehnten errichtet wurden. Dies führt nicht selten zu Problemen mit der Stromversorgung, da die Nutzung von Elektrogeräten seit damals deutlich zugenommen hat. So werden heute in der Küche  Elektroherde, Glaskeramik-Kochfelder, Mikrowellen und Kaffee-Vollautomaten betrieben, gleichzeitig laufen TV-Geräte, PCs, Spielekonsolen und Surround-Anlagen während nebenher im Badezimmer die Waschmaschine und der stromfressende Trockner ihre  Arbeit verrichten. Gerade in Altbauten ist die Stromversorgung oft noch nicht auf solche Lasten ausgelegt und es kommt zu Überlastungen. Im günstigsten Fall muss einfach eine Sicherung wieder reingedrückt werden. Im schlimmsten Fall erleiden teure Elektrogeräte Schäden durch Überspannungen oder es kommt gar zu einem Kabelbrand.

Von einer solchen mangelhaften Stromversorgung war auch der Mieter betroffen, dessen Fall der Bundesgerichtshof nunmehr zu entscheiden hatte. Dieser Mieter einer Altbauwohnung hatte aufgrund der mangelhaften Stromversorgung die Miete über einen längeren Zeitraum gemindert. Der Vermieter klagte daraufhin die einbehaltene Miete ein. Nachdem das Amt- und Landgericht in den Vorinstanzen unterschiedlich geurteilt hatten, gab nun der Bundesgerichtshof größtenteils dem Mieter recht.

Zwar hatte in dem zugrunde liegenden Mietvertrag der Vermieter versucht, die Nutzung von Elektrogeräten durch den Mieter zu beschränken, indem er eine einschränkende Klausel in den Mietvertrag einbrachte. Nach dieser sollte der Mieter nur zur Aufstellung von Haushaltgeräten berechtigt sein, „wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installation ausreicht.“. Das Gericht stellte aber klar, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung habe, die den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermögliche.

Die entsprechende Klausel des Vermieters wertete das Gericht als nicht eindeutig genug und gab somit der Revision des Mieters statt. Nunmehr muss die Vorinstanz neu über den Fall entscheiden.

Sind Sie als Mieter oder Vermieter von einem ähnlichen Fall betroffen? Wir beraten Sie gerne über ihre Rechte aus dem Mietvertrag.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung – Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei „ca.“-Zusatz

Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung – Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei „ca.“-Zusatz

Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen „ca.“-Zusatz enthält.

Zum Sachverhalt

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 Euro. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das AG hat der auf Rückzahlung von rund 6800 Euro gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das LG zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die „ca.“-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Entscheidung des BGH

Die Revision der Mieter hatte Erfolg. Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 I BGB) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als 10 % von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält (vgl. unsere Meldung v. 22. 4. 2009). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz „ca.“ auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom LG angenommen: 5 %) rechtfertigt.

Die Sache ist an das LG zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind. (BGH, Urt. v. 10. 3. 2010 – VIII ZR 144/09)

Pressemitteilung des BGH Nr. 53 v. 10. 3. 2010

Achtung – Änderungen für die nächste Heizkostenabrechnung

Angesichts des langen und strengen Winters werden Mieter und Vermieter mit Sorge der nächsten Heizkostenabrechnung entgegen blicken. In vielen Fällen werden die Verbräuche im Vergleich zum Vorjahr steigen und die Mieter mit erheblichen Nachzahlungen rechnen müssen.

In diesem Zusammenhang ist eine Änderung der Heizkostenverordnung bislang  relativ unbeachtet geblieben. In der Heizkostenverordnung hat der Gesetzgeber geregelt, wie Heiz- und Warmwasserverbräuche erfasst und die Kosten auf die Nutzer (Mieter) aufgeteilt werden sollen. Die letzte Änderung wirkt sich nunmehr erstmalig auf die Heizkostenabrechnungen aus, die in den kommenden Wochen und Monaten für das Jahr 2009 erstellt werden.

Eine der wichtigsten Änderung, welche Vermieter berücksichtigen sollten, ist eine Mitteilungspflicht über das Ergebnis der Verbrauchsablesung. Gemäß § 6 der Heizkostenverordnung soll dem Nutzer (Mieter) das Ergebnis der Verbrauchsablesung innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Diese Regelung betrifft vor allem Heizkostenverteiler mit nur einer Verdunsterampulle und elektronische Geräte, die keine Werte speichern. Zwar schreibt der Gesetzgeber keine besondere Form für die Verbrauchsmitteilung vor, aber Vermietern sei angeraten, allein aus Gründen der späteren Beweisbarkeit, die Verbräuche schriftlich (per Post, Fax, Email) mitzuteilen. Bedient sich der Vermieter für die Ablesung einer Messdienstfirma, sollte mit dieser unbedingt abgesprochen werden, ob und in welcher Form diese das Ableseergebnis den Mietern mitteilt.

Was für Folgen ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht für die Beteiligten haben könnte, ist aufgrund derzeit noch fehlender Rechtsprechung umstritten. Sollte ein Gericht aber bei fehlender Verbrauchsmitteilung zu dem Ergebnis kommen, dass die gesamte Abrechnung nicht gesetzeskonform ist, könnte dies ein Recht des Mieters  zur 15prozentigen Kürzung der Abrechnung auslösen.  Hier wird man die ersten einschlägigen Urteile abwarten müssen.

Neben der Mitteilungspflicht gibt es noch weitere Änderungen zu beachten. So ist die oft übliche Verteilung der Heizkosten zu 50% nach Wohnfläche und zu 50% nach Verbrauch bei vielen älteren Häusern nicht mehr zulässig. Weiterhin dürfen künftig die Kosten einer Verbrauchsanalyse auf den Mieter umgelegt werden und die Änderung des Verteilungsschlüssels wird für Vermieter einfacher.

Vermieter die nicht mit den Regelungen der Heizkostenverordnung vertraut sind, sollten sich am besten vor Erstellung der Abrechnung fachkundig beraten lassen, um spätere Probleme bei der Durchsetzung von Nachforderungen zu vermeiden.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kosten der Öltankreinigung auf den Mieter umlegbar

Gute Nachrichten für alle Vermieter  die in Ihrem Mietobjekt eine Ölheizung betreiben und deren Öltank einer Reinigung bedarf. 


Mit Urteil vom 11. November 2009 (Az. VIII ZR 221/08) hat der Bundesgerichtshof nun klar gestellt, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um "Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage" gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV handelt welche - bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag - auf den Mieter umgelegt werden können.


Der Bundesgerichtshof erteilte mit diesem Urteil der teilweise von den Instanzgerichten vertretenen Auffassung, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um (nicht umlagefähige) Instandhaltungskosten handeln würde, eine klar Absage. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks diene  nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar, so das Gericht in seiner Pressemitteilung (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 229/2009).


Weiterhin müssen die Kosten der Reinigung auch nicht vom Vermieter über mehrere Jahre verteilt werden, sondern können in kompletter Höhe in dem Abrechnungsjahr umgelegt werden, in dem sie entstanden sind.


Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht