Ihr Recht als Vermieter

Keine Barkaution wenn der Mieter Nachweis eines Kautions-Kontos verlangt

2010-12-30T23:51:00.000-08:00

In einer mieterfreundlichen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 13.10.2010 (Az. VIII ZR 98/20) mit dem Thema Mietkautions-Konto auseinandergesetzt. Der zu Grunde liegende Streitfall dreht sich um die Vorschrift des § 551 Abs.3 BGB:

§ 551 BGB (3): Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Konkret hatte ein Vermieter einen Mietvertrag geschlossen, welcher die Zahlung einer Barkaution von 2000,- € zu Beginn des Mietverhältnisses vorsah.Die Zahlung durch die Mieter erfolgte nicht und auf Anfordern des Vermieters wurde die Zahlung durch die Mieter verweigert, soweit der Vermieter nicht vorab ein Konto benennen würde , dass die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfüllt. Hierzu war der Vermieter nicht bereit, da er der Auffassung war, dass die Kaution in bar zu überlassen sei und ein Kautionskonto nicht vorab mitgeteilt werden müsse.

Im Rahmen einer durch den Vermieter angestrengten Räumungsklage schlug sich der Bundesgerichtshof letztlich auf die Seite der Mieter. Er stellte klar, dass die Vorschrift des § 551 Abs.3 BGB dem Schutz der Mieter-Kaution vor einer Insolvenz des Vermieters diene. Auch wenn die Vorschrift keine Regelung darüber enthalte, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, dass die Kaution auf ein solches Konto eingezahlt wird, so gibt es auch Sicht des BGH keinen Grund, dem Mieter diesem Schutz nicht von Anfang an zu gewähren. Der Vermieter werde im Gegenzug nicht unangemessen belastet, wenn er sogleich ein insolvenzfestes Konto benennen müsse, denn nach Erhalt der Kaution müsse er dieses ohnehin einrichten.

Auswirkungen auf die Praxis:

Soweit sich Mieter auf dieses Urteil berufen, kann die Übergabe einer Barkaution zu Beginn des Mietverhältnisses kaum noch sinnvoll vereinbart werden. Abweichende Regelungen im Mietvertrag wären im Zweifel gemäß § 551 Abs.4 BGB nichtig. Der Vermieter kann nur doch durch Vorlage eines Einzahlungsbeleges des Mieters Gewissheit darüber erlangen, ob die Kaution oder eine erste Rate auch tatsächlich eingezahlt wurde. Der Vermieter der unbedingt Bargeld sehen möchte, könnte natürlich auch mit dem Mieter zur Bank fahren und die Schlüsselübergabe dort, Zug um Zug gegen Einzahlung der Kaution durchführen. Dies dürfte aber in vielen Fällen nicht praktikabel sein.

Miete darf erst nach Mängelanzeige gemindert werden

2010-11-03T05:14:00.000-07:00

Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

*§ 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

AG Schöneberg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 12 C 368/07

LG Berlin – Urteil vom 6. November 2009 – 63 S 17/08

Karlsruhe, den 3. November 2010

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 209/2010

BGH: Samstag kein «Werktag» bei Mietzahlungen

2010-07-22T07:11:00.000-07:00

Pressemitteílung Bundesgerichtshof Nr.144/2010

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats der Sonnabend nicht mitzählt.

Dem Bundesgerichtshof lagen dazu zwei Fälle vor, bei denen vertraglich vereinbart war, dass die Miete – ebenso wie seit dem 1. September 2001 in § 556b Abs. 1 BGB* geregelt – im Voraus spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist. In dem einen Fall (VIII ZR 291/09) wurde der Mietvertrag mit der entsprechenden Klausel bereits im Jahre 1978 abgeschlossen. In dem anderen Fall (VIII ZR 129/09) wurde die Vereinbarung nach Inkrafttreten des 556b Abs. 1 BGB im Jahr 2006 getroffen. Aufgrund vorangegangener unpünktlicher Mietzahlungen wurden die Mieter jeweils abgemahnt. In dem einen Fall (VIII ZR 291/09) ging die Miete für den auf die Abmahnung folgenden Monat Februar 2008 am 5. Februar 2008, einem Dienstag, bei der Klägerin ein, in dem anderen Fall (VIII ZR 129/09) erfolgte die Zahlung für den übernächsten Monat Dezember 2006 am Dienstag, dem 5. Dezember 2006. Daraufhin wurde beiden Mietern das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Die auf Räumung gerichteten Klagen wurden durch die Amtsgerichte jeweils abgewiesen. Die Berufungen der Vermieter hatten keinen Erfolg.

Die dagegen gerichteten Revisionen der Vermieter hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen ist. Der Senat hat dies aus der Entstehungsgeschichte und dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung hergeleitet. Mit der Einführung des § 556b Abs. 1 BGB sollte eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert in das Gesetz übernommen werden. Deshalb hat für Vereinbarungen aus der Zeit vor und nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung eine einheitliche Auslegung zu erfolgen. Die Karenzzeit von drei Werktagen, die dem Mieter für die Zahlung der Miete zum Beginn des Monats eingeräumt wird, mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab und muss dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Diese "Schonfrist" soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die Überweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Mietzahlungen schon seit langem großenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und dies erfahrungsgemäß eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschäftstage waren aber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB und in der Zeit davor nur die Tage von Montag bis Freitag; daran hat sich auch nichts Grundlegendes geändert. Deshalb würde sich die Schonfrist für den Mieter bei der Mietzahlung über Bankinstitute um einen Tag verkürzen, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitgezählt würde. Das widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit und rechtfertigt es, den Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender Mietvertragsklauseln anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.

Die Entscheidung des Senats zur Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gemäß § 573c BGB** (Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04; vgl. Pressemitteilung 65/2005) steht dem nicht entgegen. Anders als eine Überweisung können die Übermittlung und die Zustellung eines Kündigungsschreibens durch die Post an einem Sonnabend erfolgen. Im Gegensatz zur Zahlungsfrist verkürzt sich daher die Karenzzeit für die Kündigung nicht, wenn der Sonnabend bei der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB – wie auch im allgemeinen Sprachgebrauch – als Werktag berücksichtigt wird.

*§ 556b Abs. 1 BGB

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

** § 573 c Abs. 1 BGB

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. …

(Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 129/09 und Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 291/09)

Bundesgerichtshof erleichtert Mieterhöhungen

2010-06-16T08:45:00.000-07:00

Karlsruhe, 16.06.2010

Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 ? monatlich. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.
Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des - einfachen - Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.

(Pressemitteilung BGH vom 16.06.2010)

Patrick Hawighorst
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mindeststandard für die Elektrizitätsversorgung einer Mietwohnung?

2010-05-11T09:23:00.001-07:00

Der Bundesgerichtshof hat sich kürzlich mit einer sowohl für Mieter als auch Vermieter interessanten Frage auseinandergesetzt, nämlich was für einen Mindeststandard der Stromversorgung ein Vermieter seinem Mieter garantieren muss (BGH, Urteil vom 10.02.1010 – Az. VIII ZR 343/08).

Eine große Anzahl von Mietern in Deutschland lebt in Mietwohnungen, die bereits vor vielen Jahrzehnten errichtet wurden. Dies führt nicht selten zu Problemen mit der Stromversorgung, da die Nutzung von Elektrogeräten seit damals deutlich zugenommen hat. So werden heute in der Küche Elektroherde, Glaskeramik-Kochfelder, Mikrowellen und Kaffee-Vollautomaten betrieben, gleichzeitig laufen TV-Geräte, PCs, Spielekonsolen und Surround-Anlagen während nebenher im Badezimmer die Waschmaschine und der stromfressende Trockner ihre Arbeit verrichten. Gerade in Altbauten ist die Stromversorgung oft noch nicht auf solche Lasten ausgelegt und es kommt zu Überlastungen. Im günstigsten Fall muss einfach eine Sicherung wieder reingedrückt werden. Im schlimmsten Fall erleiden teure Elektrogeräte Schäden durch Überspannungen oder es kommt gar zu einem Kabelbrand.

Von einer solchen mangelhaften Stromversorgung war auch der Mieter betroffen, dessen Fall der Bundesgerichtshof nunmehr zu entscheiden hatte. Dieser Mieter einer Altbauwohnung hatte aufgrund der mangelhaften Stromversorgung die Miete über einen längeren Zeitraum gemindert. Der Vermieter klagte daraufhin die einbehaltene Miete ein. Nachdem das Amt- und Landgericht in den Vorinstanzen unterschiedlich geurteilt hatten, gab nun der Bundesgerichtshof größtenteils dem Mieter recht.

Zwar hatte in dem zugrunde liegenden Mietvertrag der Vermieter versucht, die Nutzung von Elektrogeräten durch den Mieter zu beschränken, indem er eine einschränkende Klausel in den Mietvertrag einbrachte. Nach dieser sollte der Mieter nur zur Aufstellung von Haushaltgeräten berechtigt sein, „wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installation ausreicht.“. Das Gericht stellte aber klar, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung habe, die den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermögliche.

Die entsprechende Klausel des Vermieters wertete das Gericht als nicht eindeutig genug und gab somit der Revision des Mieters statt. Nunmehr muss die Vorinstanz neu über den Fall entscheiden.

Sind Sie als Mieter oder Vermieter von einem ähnlichen Fall betroffen? Wir beraten Sie gerne über ihre Rechte aus dem Mietvertrag.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung – Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei „ca.“-Zusatz

2010-03-12T08:40:00.001-08:00

Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung – Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei „ca.“-Zusatz

Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen „ca.“-Zusatz enthält.

Zum Sachverhalt

Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 Euro. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge. Das AG hat der auf Rückzahlung von rund 6800 Euro gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Mieter hat das LG zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die „ca.“-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei.

Entscheidung des BGH

Die Revision der Mieter hatte Erfolg. Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 I BGB) keine Bedeutung zukommt. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als 10 % von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält (vgl. unsere Meldung v. 22. 4. 2009). Mit der jetzigen Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz „ca.“ auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom LG angenommen: 5 %) rechtfertigt.

Die Sache ist an das LG zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind. (BGH, Urt. v. 10. 3. 2010 – VIII ZR 144/09)

Pressemitteilung des BGH Nr. 53 v. 10. 3. 2010

Achtung – Änderungen für die nächste Heizkostenabrechnung

2010-02-08T23:43:00.001-08:00

Angesichts des langen und strengen Winters werden Mieter und Vermieter mit Sorge der nächsten Heizkostenabrechnung entgegen blicken. In vielen Fällen werden die Verbräuche im Vergleich zum Vorjahr steigen und die Mieter mit erheblichen Nachzahlungen rechnen müssen.

In diesem Zusammenhang ist eine Änderung der Heizkostenverordnung bislang relativ unbeachtet geblieben. In der Heizkostenverordnung hat der Gesetzgeber geregelt, wie Heiz- und Warmwasserverbräuche erfasst und die Kosten auf die Nutzer (Mieter) aufgeteilt werden sollen. Die letzte Änderung wirkt sich nunmehr erstmalig auf die Heizkostenabrechnungen aus, die in den kommenden Wochen und Monaten für das Jahr 2009 erstellt werden.

Eine der wichtigsten Änderung, welche Vermieter berücksichtigen sollten, ist eine Mitteilungspflicht über das Ergebnis der Verbrauchsablesung. Gemäß § 6 der Heizkostenverordnung soll dem Nutzer (Mieter) das Ergebnis der Verbrauchsablesung innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Diese Regelung betrifft vor allem Heizkostenverteiler mit nur einer Verdunsterampulle und elektronische Geräte, die keine Werte speichern. Zwar schreibt der Gesetzgeber keine besondere Form für die Verbrauchsmitteilung vor, aber Vermietern sei angeraten, allein aus Gründen der späteren Beweisbarkeit, die Verbräuche schriftlich (per Post, Fax, Email) mitzuteilen. Bedient sich der Vermieter für die Ablesung einer Messdienstfirma, sollte mit dieser unbedingt abgesprochen werden, ob und in welcher Form diese das Ableseergebnis den Mietern mitteilt.

Was für Folgen ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht für die Beteiligten haben könnte, ist aufgrund derzeit noch fehlender Rechtsprechung umstritten. Sollte ein Gericht aber bei fehlender Verbrauchsmitteilung zu dem Ergebnis kommen, dass die gesamte Abrechnung nicht gesetzeskonform ist, könnte dies ein Recht des Mieters zur 15prozentigen Kürzung der Abrechnung auslösen. Hier wird man die ersten einschlägigen Urteile abwarten müssen.

Neben der Mitteilungspflicht gibt es noch weitere Änderungen zu beachten. So ist die oft übliche Verteilung der Heizkosten zu 50% nach Wohnfläche und zu 50% nach Verbrauch bei vielen älteren Häusern nicht mehr zulässig. Weiterhin dürfen künftig die Kosten einer Verbrauchsanalyse auf den Mieter umgelegt werden und die Änderung des Verteilungsschlüssels wird für Vermieter einfacher.

Vermieter die nicht mit den Regelungen der Heizkostenverordnung vertraut sind, sollten sich am besten vor Erstellung der Abrechnung fachkundig beraten lassen, um spätere Probleme bei der Durchsetzung von Nachforderungen zu vermeiden.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kosten der Öltankreinigung auf den Mieter umlegbar

2009-12-14T04:01:00.000-08:00

Gute Nachrichten für alle Vermieter die in Ihrem Mietobjekt eine Ölheizung betreiben und deren Öltank einer Reinigung bedarf.

Mit Urteil vom 11. November 2009 (Az. VIII ZR 221/08) hat der Bundesgerichtshof nun klar gestellt, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um "Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage" gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV handelt welche - bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag - auf den Mieter umgelegt werden können.

Der Bundesgerichtshof erteilte mit diesem Urteil der teilweise von den Instanzgerichten vertretenen Auffassung, dass es sich bei den Kosten der Reinigung des Öltanks um (nicht umlagefähige) Instandhaltungskosten handeln würde, eine klar Absage. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks diene nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar, so das Gericht in seiner Pressemitteilung (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 229/2009).

Weiterhin müssen die Kosten der Reinigung auch nicht vom Vermieter über mehrere Jahre verteilt werden, sondern können in kompletter Höhe in dem Abrechnungsjahr umgelegt werden, in dem sie entstanden sind.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Betriebskostenabrechnung - Kein Abrechnungszeitraum größer 12 Monate

2009-11-30T09:43:00.000-08:00

Der Jahreswechsel 2009/2010 rückt langsam näher. Für viele Vermieter bedeutet dies, dass ein neuer Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten beginnt und in Kürze die Abrechnung für die abgelaufene Periode erstellt werden muss.

Doch was tun wenn ein Mieter gleich zu Anfang des nächsten Jahres ausziehen will, etwa zu Ende Januar oder Februar. Die Verlockung ist hier - insbesondere für den privaten Vermieter - groß, über sämtliche angefallenen Betriebskosten des Mieters mit einer Abrechnung über einen Zeitraum von z.B. 13 oder 14 Monaten abzurechnen. Dieses sollte aber in jedem Fall nicht getan werden. So ist gemäß § 556 Abs.3 BGB über die Vorauszahlungen auf die Betriebkosten jährlich abzurechnen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Im Rahmen der Klage eines Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen urteilte in diesem Zusammenhang das Landgericht Gießen (Urt. v. 21.01.2009 - Az. 1 S 288/08), dass die dort im Streit stehende Abrechnung eines Vermieters über einen 13-Monatszeitraum schon formell unwirksam sei.

Ist eine Betriebskostenabrechnung schon formell unwirksam, kommt es bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung durch den Vermieter auf den eigentlichen Inhalt der Abrechnung überhaupt nicht mehr an, selbst wenn die BK-Abrechnung ansonsten vollkommen in Ordnung ist. Aufgrund der relativ kurzen Verjährungsfrist für Nachforderungen des Vermieters sollte sich kein Vermieter dazu hinreißen lassen, mehr als einen Jahreszeitraum in die Abrechnung einzustellen. Ansonsten macht er es einem zahlungsunwilligen Mieter nur allzu leicht.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mieterhöhung - Mietspiegel muss regelmäßig nicht beigefügt werden

2009-11-30T08:47:00.000-08:00

Viele Vermieter kennen das Problem. Vor vielen Jahren zog ein Mieter in eine Wohnung ein und es wurde bei Abschluss des Mietvertrages versäumt eine Klausel zur Wertsicherung in den Vertrag einzubauen oder die im Mietvertragsvordruck vorhandenen Möglichkeiten wurden nicht ausgeschöpft.

Die Folge: Die vom Mieter zu zahlende Grundmiete ist seit Jahren unverändert und erscheint heute viel zu gering. Schnell ist der Entschluss gefasst, dass die Miete erhöht werden muss. Hierbei stellen viele Vermieter dann erstmalig fest, dass das Recht der Vermieters zur Erhöhung der Miete begrenzt ist und darüber hinaus auch noch noch gesetzlich festgeschriebene Formalia und Fristen einzuhalten sind. Eine der Möglichkeiten die Miete anzupassen besteht darin, die vom Mieter derzeit gezahlte Miete mit dem örtlichen Mietspiegel abzugleichen. Sollte die Miete deutlich unter der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesenen "ortsüblichen Miete" liegen, ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung grundsätzlich eröffnet.

Im Rahmen der Voraussetzungen an die Form und Begründung eines solchen Mieterhöhungsverlangens war es in der Vergangenheit streitig, ob der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel, auf den er in seinem Erhöhungsverlangen Bezug nimmt, für den Mieter beizufügen hat um die notwendige Form des Erhöhungsverlangens i.S. § 558a BGB einzuhalten.

Glücklicherweise hat Bundegerichtshof nunmehr im April 2009 zumindest in diesem Punkt für Klarheit zugunsten des Vermieters gesorgt.

Gemäß dem Beschluss des BGH (Beschl- v. 28.04.2009 - Az. VIII ZB 7/08 www.bundesgerichtshof.de ) ist der Mietspiegel regelmäßig nicht durch den Vermieter beizufügen, wenn der Mietspiegel "allgemein zugänglich" ist. Allgemein für den Mieter zugänglich soll ein Mietspiegel zumindest dann sein, wenn er im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht wurde oder auch gegen Zahlung eines geringen Betrages bei den Interessenverbänden von Mietern oder Vermietern bezogen werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat somit zumindest mit einem Einwand, welcher von Mietern einem Mieterhöhungsverlangen entgegengehalten werden konnte, kurzen Prozess gemacht. In Zeiten des Internet sind die meisten Mietspiegel inzwischen online abrufbar, so dass es es vielen Mietern künftig schwer fallen wird zu behaupten, Sie hätten den Mietspiegel nicht einsehen können.

Patrick Hawighorst

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht